Artículo de La Nación – Carla Quiroga
Esta semana la resolución 350 de la Inspección General de Justicia (IGJ) determinó que debería iniciarse un proceso judicial de disolución y liquidación de Re/Max Argentina SRL por considerar que la empresa realiza un ejercicio ilícito de la actividad inmobiliaria en el marco de lo dispuesto en los artículos 18° y 19° de la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales. La decisión fue inmediatamente rechazada por la empresa que aclaró no sólo que todas las oficinas seguirán abiertas sino que apelará la decisión de la IGJ ante la Justicia. «Es una resolución plagada de errores. Para empezar, Re/Max Argentina SRL no ejerce el corretaje inmobiliario», anticipa Santiago Monti, abogado de la empresa, la sociedad constituida en el país en 2004 que sublicencia una franquicia con herramientas y prácticas que son exitosas en el sector en otros mercados del mundo como por ejemplo el de los Estados Unidos. Hoy la red de franqucias cuenta con 140 oficinas en 42 ciudades de la Argentina.
La resolución de la IGJ abre un nuevo capítulo en una disputa que lleva años en el mercado inmobiliario y un punto clave en el que se centra la discusión: ¿es lícito dar una franquicia para una actividad reglamentada por leyes que exigen título universitario y matrícula? Los colegios inmobiliarios que regulan la actividad y gran parte de los referentes inmobiliarios afirman que una profesión como el corretaje inmobiliario no es franquiciable. Del lado de Re/Max Argentina SRL explican que la empresa no ejerce la actividad de la compra de inmuebles por lo tanto desestiman la discusión desde esa perspectiva. A continuación, se analizarán las siete claves para entender el entramado del conflicto que se reavivó con la resolución de la IGJ.
1. ¿Por qué la resolución de la IGJ considera que Re/Max Argentina SRL realiza un ejercicio ilícito?
«Están flojos de papeles. La autoridad máxima de control societario pide la disolución y considera que es ilícita porque es como si una empresa estuviese anotada como productora de zapatos y vende remedios«, grafica Jorge Irigoyen, abogado del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), la entidad que realizó la denuncia contra Re/Max en la IGJ que derivó en la resolución. Agrega que «nadie puede transferir un derecho que no tiene: no son corredores». Es decir, los colegios y ahora, la IGJ, consideran que Re/Max Argentina SRL compra y vende inmuebles sin matrícula. Desde la empresa plantean otro argumento: «Re/Max Argentina SRL es una firma de servicios complementarios a la actividad inmobiliaria que otorga licencias para uso de una marca. Es decir, los titulares de esta sociedad no venden propiedades ni cobran comisiones por ninguna operación por lo tanto no necesitan matrícula», explica Monti.
Este es un punto clave en la resolución y desata la discusión de sí están ejerciendo esa actividad en forma indirecta. «Usan la marca dentro de un entramado legal», dice el abogado Jorge Grispo, titular del estudio homónimo, y se pregunta por qué no desembarcó Re/Max internacional y constituyó una SAU y abrió su filial local. En la misma línea, el abogado Mariano Esper, profesor de la UBA y especializado en temas inmobiliarios, explica que desde la interpretación legal, Re/Max Argentina SRL sí ejerce la actividad inmobiliaria porque otorgan licencias para ejercer la profesión, «No es cierto que presten un servicio. Otorgan franquicias para el ejercicio de la actividad. Son como una máscara para que la actividad la desarrollen otras personas. Lo hacen de manera indirecta creando sujetos que sí la desarrollan. La ley prohíbe esa ficción. La actividad de Re/Max Argentina SRL es cuestionable desde distintos ángulos: comerciales, publicitarios, profesionales, administrativos, impositivos, laborales e incluso penales«.
Monti, de Re/Max, insiste en que no habilitan a trabajar a nadie en la actividad, solo ofrecen un servicio de soporte de marca y que son los colegios inmobiliarios los que otorgan las matrículas. Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina SRL aclara que: «no estamos por sobre ningún colegio que son los encargados de regular y controlar la actividad, pero sí nos preocupamos que los inmobiliarios y sus equipos que confiaron en nosotros ahora estén cerca de sus clientes, que fue lo que basicaamente generó el crecimiento de la red de oficinas adheridas de Re/Max. Hoy tenemos más de 200 franquiciados y las oficinas generan ingresos para más de 5000 personas«.
2. El corretaje inmobiliario no es una actividad libre
La carrera de martillero público está profesionalizada, regulada por leyes nacionales, provinciales y de la ciudad de Buenos Aires y quien ejerce la actividad de compra y venta de una propiedad de terceros, debe cursar una carrera universitaria y obtener una matrícula. En este punto, Cucicba cuestiona que los titulares de Remax Argentina SRL, no tienen matrícula. «Utilizan la SRL para ceder una marca y no tienen la facultad de hacerlo porque no son corredores. Ser martillero público es una actividad profesional no comercial. Las profesiones no se franquician«, plantea Irigoyen, abogado de Cucicba. Armando Pepe, titular de ese Colegio agrega «siempre sostuvimos, amparados en el ordenamiento legal de nuestro país, que existe una distinción entre los contratos comerciales y las profesiones independientes como el corretaje inmobiliario, y que estas últimas no pueden ser franquiciadas».
Monti, de Re/Max, insiste en que los titulares de Re/Max Argentina SRL no tienen porqué tener matrícula. «No no cobran comisiones ni compran ni venden propiedades; por lo tanto, no la necesitan», aclara y explica que «la empresa cumple con la legislación vigente sin transgredir ninguna norma. Cada inmobiliaria adherida cuenta con un martillero o corredor público inmobiliario responsable, al igual que todas las inmobiliarias. La gestión de cada uno de los franquiciados es independiente, están matriculados en los colegios y responden por las operaciones que realizan», aclara el abogado. En la misma línea, Sosa, el hombre que trajo al país la franqucia de Re/Max aclara que el incremento de su negocio en los últimos años -según él, las oficinas adheridas a la marca manejan alrededor de 38.000 propiedades y concentran 30% de la cuota del mercado de la ciudad de Buenos Aires– fue por un modelo basado en la colaboración y en el servicio al cliente. «Un claro ejemplo es que aceptamos compartir comisiones. Es mejor trabajar en equipo. Tenemos hasta un canal de feedback que nos permite mejorar continuamente. Cuando a algún integrante de la red lo llama una inmobiliaria que no es Re/Max y le pide visitar una propiedad lo aceptamos. Creemos en la cooperación y en que es una actividad democrática», relata y aclara que tiene «una buena relación con la comunidad inmobiliaria que no está representada en los colegios. Hay un pequeño grupo de personas que quieren seguir trabajando como hace 100 años y que buscan detener la innovación en el sector. Estamos cambiando la cultura y la forma de trabajar».
3. Entonces, ¿Re/Max es una empresa de corretaje inmobiliario?
Los colegios inmobiliarios consideran que Re/Max ejerce el corretaje inmobiliario, pero desde la empresa se defienden argumentando que son una empresa de servicios complementarios a la actividad. «Re/Max SRL está inscripta en la IGJ desde 2004 y nunca hemos tenido un problema. Ahora la denuncia de Cucicba fue respondida a fines de agosto y es sorprendente como sale una resolución en tiempo récord», relata Monti al mismo tiempo que asegura que la empresa seguirá funcionando porque lo que se inició fue un proceso administrativo y que la última palabra la tendrá la justicia. «Realizaremos un recurso de apelación en la Cámara Comercial sin perjuicio de otras acciones y recursos que también estamos analizando porque con este tipo de acciones están afectando la reputación de los más de 200 franquiciados que hay en 42 ciudades del país», adelanta.
Esper aclara que la empresa Re/Max y sus franquiciados fue y es objeto de múltiples reclamos en diversos lugares del país, con resultados exitosos a favor de los Colegios Profesionales o colegiados que instaron las acciones. «El corretaje inmobiliario es una profesión y quien pretende realizarlo debe cumplir con las normas que en nuestro país exigen titulación universitaria y matriculación. Y si se desarrolla a través de sociedades, sus integrantes deben ser profesionales matriculados, cuestión que tampoco se cumple en el caso de Re/Max Argentina», amplía Esper.
4. La resolución de la IGJ cuestiona que Re/Max Internacional nunca se instaló en el país.
Monti explica que Re/Max Internacional no tenía por qué hacerlo: «la empresa local es Re/Max Argentina SRL que tiene un contrato de franquicia para uso de la marca con la empresa internacional», profundiza el abogado. «Entonces por qué cuando uno ingresa a la página internacional de Re/Max promociona como que vende propiedades en todas partes del mundo», refuta Grispo e insiste en que Re/Max Argentina está funcionando como una filial de la sociedad internacional que nunca se instaló en el país. «Si Apple decidiera fabricar teléfonos acá debería nombrar un representante legal responsable ante el fisco por tema impositivo y adecuarse a las leyes locales», agrega. Monti lo niega e insiste en que Re/Max Argentina no representa a Re/Max Internacional. «El vínculo con la empresa internacional es un contrato de franquicia», repite.
En su interpretación, el titular de la IGJ, Ricardo Nissen detalló que no es lícito el trabajo de Re/Max Argentina SRL porque esta empresa tiene un contrato de uso de la marca estadounidense en el mercado local y esta compañía elude la legislación local porque no está inscripta en ningún registro del país. «El sistema es que Re/Max Internacional le da la franquicia a Re/Max Argentina y Re/Max Argentina a los agentes franquiciados», detalla Nissen en diálogo con este medio. «Una empresa que opera en un país debe respetar las leyes locales y lo que dice la norma en la Argentina: para ser corredor hay que tener matrícula», insiste Grispo. Otra lectura es la que realiza Re/Max: «Los franquiciados cumplen con eso porque tienen su matrícula. De hecho, cuando uno asiste a la oficina de uno de ellos puede identificarlo tiene su propio nombre y luego la marca», aclara Monti.
Por otra parte, la IGJ plantea que Re/Max Internacional se beneficia participando de las comisiones de las operaciones inmobiliarias intermediadas y advierte que estas podrían ser llamadas «regalías». «Un corredor inmobiliario no puede compartir honorarios con alguien que no lo es», explica Irigoyen, de Cucicba e insiste: «una cosa es dar un servicio inmobiliario y otra es mostrarse como una inmobiliaria». Ante ese argumento,Monti, explica que Re/Max Argentina licencia una marca y simplemente recibe una contra prestación por ello.
5. La figura de agentes inmobiliarios genera controversias.
En este punto, lo que cuestiona Cucicba es que los agentes que trabajan en los equipos de los franquiciados de Re/Max no siempre tienen matrícula pero ejercen la actividad. La resolución de la IGJ infiere que Re/Max promueve inmobiliarias sin empleados sin ningún costo para la franquicia principal. Grispo hace un paralelismo: es como si viniese un médico extranjero sin matrícula, le das la franquicia y te opera. Monti, de Re/Max, vuelve al inicio de la discusión: aclara que no dan matrículas. «De hecho cada franquiciado tiene la propia», explica. Irigoyen, de Cuciba, plantea que la ley 2340 de la ciudad de Buenos Aires toma a los agentes inmobiliarios como sinónimo del corredor por lo tanto sí necesitan matrícula. «Las 5000 personas que trabajan en la red no se quedarán sin trabajo porque los que tengan matricula podrán seguir operando en sus inmobiliarias pero sin la marca», aclara Irigoyen.
Sobre esta discusión, Monti aclara que «Cucicba a través de resoluciones de su propio tribunal de disciplina acepta que los corredores pueden formar equipos con agentes y/o empleados. Es una decisión del matriculado sobre que modelo adopta en su organización. Como en todas las inmobiliarias del país, los corredores tienen un equipo que colaboran con aquellas gestiones que no son exclusivas de su profesión».
El punto que incomoda al mercado es que el modelo de negocios de Re/Max generó que, en algunos casos, un solo franquiciado cuente con una veintena de agentes, a quienes la empresa les cobra por capacitarlos. Estos perfiles, en general no son corredores matriculados, ni empleados de la empresa, son monotributistas con un espíritu emprendedor que le permitió a la marca ganar participación de mercado sin una estructura con empleados en relación de dependencia y cargas sociales como si la tiene una inmobiliaria tradicional. «La realidad es que como en cualquier otra actividad siempre hay trabajadores no registrados en las inmobiliarias, el tema es la escala porque así fueron creciendo y como un pulpo suman y suman propiedades, y se están quedando con gran parte del mercado», se queja uno de los brokers más importantes de la industria. Agrega que lo que suele suceder es que un agente -no matriculado- hace todo el trabajo y el franquiciado con la matricula aparece al final del proceso, por ejemplo, en la firma de la escritura. «La actividad real de corretaje e intermediación la realizan estos sujetos denominados agentes, que no son corredores matriculados, han recibido capacitación obligatoria por parte de Re/Max, que debieron pagar y deben compartir sus ingresos. Es una cadena de irregularidades», afirma Esper.
«Esta es una discusión ilógica acaso ¿todos los empleados de una inmobiliaria tradicional son martilleros matriculados? La respuesta es no», afirma un franquiciado de Re/Max que prefiere reserva dejando abierta la polémica. «Nuestra forma de trabajar dejó expuesto la falta de profesionalismo que hay en el sector», agrega.
6. La resolución de la IGJ plantea que Re/Max realiza publicidad engañosa
En este punto lo que se establece es que cuando una persona compra una propiedad comercializada por un franquiciado de Re/Max, la percepción del cliente es que lo está haciendo bajo el respaldo de un grupo controlado por una empresa internacional y en realidad no: el que vende el inmuebles es un corredor matriculado que compró la franquicia. Irigoyen, de Cucicba, aclara que el problema es que «la sociedad interpreta que Re/Max es una sola empresa y la competencia desleal te genera monopolio y oligopolio». «Si hay algún problema en mi inmobiliaria respondo, en cambio en esos casos no responde Re/Max Argentina sino al agente matriculado que compró la franquicia y esa es una diferencia sustancial», aclara en off el titular de una de las principales inmobiliarias del mercado. «Cuántas quejas, denuncias y problemas hubo en la historia de Re/Max: ninguna. Todo lo contrario, los franquiciados crecen por su profesionalismo y empuje. Si hay engaño como se explica que la gente siga confiando la venta de sus propiedades», responde Monti desestimando esta argumentación. «Además, de qué engaño hablan si cada franquiciado está identificado con nombre y apellido en la denominación de la empresa, al margen de que también cumplen con las normas éticas de la red», agrega.
7. ¿La IGJ puede resolver la disolución de Re/Max Argentina?
Si bien la IGJ es la autoridad que determina si una empresa es lícita o no de acuerdo al estatuto y el objetivo de la sociedad -registrada en la Capital federal-, algunos de los letrados que, incluso consideran que no es lícita la actividad de Re/Max en el país, afirman que esta es una discusión que debería instalarse en la Justicia. Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela, coincide con este punto y vuelve a poner sobre la mesa el tema de que los titulares de Re/Max Argentina no hacen corretaje. «Se limitan a recibir la licencia de Re/Max internacional y a sublicenciar por lo tanto no necesitan la matrícula, a diferencia de los franquiciados que sí son martilleros matriculados», finaliza.
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