Vivienda

Artículo de El Financiero – Gonzalo Soto

La pandemia de COVID-19 ha puesto en pausa el mercado de bienes raíces en el país y su futuro resulta complejo para miles de personas que no saben ahora cuál es la mejor opción para su patrimonio.

A principios de febrero, Ramiro Luján y su esposa Mariana Tello habían encontrado su hogar ideal: una casa en un desarrollo relativamente nuevo en Coyoacán, con un pequeño jardín en la parte trasera y espacio suficiente al frente para su coche y la motocicleta que él había adquirido como hobby. Tenían pensado cerrar la compra en marzo, pero un virus llegado desde China les cambió los planes para siempre.

La pandemia de COVID-19, que acumula cuatro mil 220 muertos y 40 mil 186 contagios en México, ha trastocado la economía global y mandado al país a una recesión que amenaza con ser la más profunda desde los años posteriores a la Revolución Mexicana. Poco a poco los datos económicos negativos se acumulan y el consenso de especialistas estima una caída del PIB de alrededor de 7.5 por ciento este año. Tan solo en abril, de acuerdo con cifras oficiales, se perdieron 555 mil empleos formales.

“Ante un panorama económico negativo, como el que enfrentamos, el mercado inmobiliario siempre resiente de manera particular esos embates”, dijo Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, una de las principales firmas de asesoría inmobiliaria del país. “Viene una caída en los ingresos de muchas personas, lo que significa que no podrán adquirir la vivienda que buscaban o pretendían antes de la recesión, si es que la quieren todavía”.

A raíz de la pandemia y el confinamiento posterior que ha golpeado de forma severa a la economía, añadió, es cada vez más grande el número de personas que busca una opción de vivienda en un segmento de menor costo, cuando todavía siguen interesados en adquirir una propiedad.

En México, casi 40 por ciento de las transacciones de vivienda se realizan con créditos hipotecarios, que en su mayoría financian hasta 80 por ciento del valor total de la propiedad. Con una pérdida de ingresos grande como la que se prevé para un número importante de personas en el país, el resultado será una lucha por viviendas de menor precio, usadas o sin las amenidades que proyectos más costosos ofrecen.

Soto-Hay ofrece un ejemplo real: un cliente iba tras una casa de 6 millones de pesos, tenía 1.2 millones ahorrados y pretendía un crédito de 4.8 millones, por el cual iba a pagar 56 mil pesos mensuales los próximos 15 años. Para ello, requería comprobar ingresos familiares de casi 180 mil pesos para ser aprobado. Sin embargo, sus recursos cayeron ante la pandemia y ahora debió ‘conformarse’ con una propiedad diferente, con un costo de 4.5 millones, pues solo debe acreditar 116 mil pesos de ingresos.

“Es un cambio importante, es una zona distinta y son condiciones diferentes, pero son las decisiones que se están tomando”, dijo. “El COVID nos trajo el mercado inmobiliario más incierto de la historia”.

En lo que el panorama se aclara un poco, miles que hasta hace unos meses buscaban activamente un nuevo hogar, han pospuesto, muchos de manera indefinida, esa decisión.

Lamudi, uno de los principales sitios de búsqueda de propiedades en venta y renta en México, señaló que la demanda de casas y departamentos cayó, en su conjunto, 22 por ciento en el periodo enero-abril de este año, uno de los mayores descensos registrados en los últimos años.

La demanda de residencia de interés medio, cuyo costo va de uno a tres millones de pesos, cayó 14 por ciento en el primer cuatrimestre de 2020. La de residencias entre 3 y 8 millones de pesos, bajó 36 por ciento. Las llamadas residenciales ‘plus’ y ‘prémium’, con propiedades que rebasan los 8 millones, se redujo 28 por ciento.

“En términos generales, vemos una tendencia a la baja, una tendencia de búsqueda de una vivienda de menor costo”, añadió Daniel Narváez, director de mercadotecnia de Lamudi. “Pero todavía hay personas con capital suficiente para invertir, que ven que los retornos de una vivienda pueden llegar a ser hasta 15 por ciento anual, y eso motiva a comprar”.

De hecho, todos los especialistas inmobiliarios coinciden en que el de México se está transformando en un ‘mercado de compradores’. Esto significa que, ante la caída en la demanda de ciertos segmentos de vivienda y la necesidad de liquidez por parte de los desarrolladores, las personas con recursos suficientes para adquirir una vivienda tienen una capacidad de negociación más alta para conseguir precios más asequibles. Soto-Hay, de Tu Hipoteca Fácil, menciona que son sobre todo los compradores patrimoniales de vivienda, aquellos que ya tienen una casa pero adquieren otra como inversión, quienes más podrán beneficiarse de este fenómeno del mercado inmobiliario nacional.

No es el caso de Ramiro Luján y Mariana Tello, quienes rentan actualmente y pensaban adquirir finalmente su casa. Ahora, ante la pérdida casi total de los ingresos de ella, producto de una cafetería de su propiedad, se han tenido que ‘conformar’ con dos opciones que hasta hace poco no vislumbraban: una casa de ‘segunda mano’ o seguir rentando.

Según Lamudi, esa disyuntiva es frecuente en el mercado actual. En lo que va del año, 60 por ciento de la demanda de propiedades observado en su portal es de viviendas usadas, contra un 40 por ciento de unidades nuevas.

Quienes ya tienen una casa y un crédito hipotecario han recibido un respiro importante de parte de los bancos.

Enrique Margain, presidente del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) y director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC México, afirmó que las facilidades otorgadas a los clientes han dado un respiro a sus economías y permitirán que en el mediano plazo siga creciendo la demanda de esos productos financieros.

“Pensábamos que la gente se iba a detener más, pero hoy son pocas las cancelaciones que se han dado”, dijo. “Se tienen temas (negativos) porque los registros públicos de la propiedad están cerrados, lo mismo que los notarios, pero sí se han firmado contratos que esperamos se reactiven próximamente”.

Margain añadió que crisis anteriores, como la más reciente de 2008, permitieron a la banca desarrollar soluciones para este tipo de ‘bajones’ en la economía y adecuar los productos. Queda ver en los siguientes meses la demanda real de ellos por parte de los clientes.

Por lo pronto, una de las señales positivas del mercado para quienes desean adquirir una vivienda es que las tasas de los créditos hipotecarios, que actualmente están en un promedio de 10 por ciento a un plazo generalmente de 15 años, podrían bajar.

“Estamos esperando un nuevo panorama en ese mercado, se vive una intensa competencia”, aseguró Leonardo González, analista de real estate de Propiedades.com, otro lo de los sitios de búsqueda de bienes raíces de mayor presencia en México. “Podríamos observar, sin complicaciones, tasas por debajo de 9 por ciento” (la estimación de Soto-Hay es de una reducción de 125 puntos base respecto del promedio actual).

Para quienes no pueden comprar una casa y más bien planean seguir en el mercado de renta, las noticias no son tan buenas: los especialistas inmobiliarios anticipan una subida en los precios, al menos en el corto plazo.

Lo anterior debido a que, en los últimos años, la oferta de vivienda en zonas de alta demanda se ha detenido, especialmente porque no existen las condiciones ideales para la inversión en proyectos de infraestructura nueva. A ello se suma una elevada demanda de esas propiedades y que el COVID-19 evitará que miles puedan aspirar a una vivienda propia en los próximos meses.

Ninguno de los especialistas mencionó con exactitud cuánto subirán las rentas, debido a que depende de factores múltiples como la ubicación del inmueble, los metros cuadrados y, en mayor medida, del desempeño económico tras el confinamiento. Lo que es un hecho seguro es que vivir solo en una zona céntrica, con amplio espacio, será todavía más caro en las principales urbes del país.

“La renta siempre es una solución más flexible”, mencionó González. “Por ello hemos visto una orientación más grande hacia ellas, requiere de menos compromiso ante el entorno actual”.

La pandemia de COVID-19 no solo le ha pegado al sector residencial. Las oficinas y otros espacios de trabajo en México también anticipan un golpe, que se suma a un fenómeno de menor dinamismo que venía arrastrando desde hace varios años.

Actualmente, la Ciudad de México, el mercado más grande para espacios laborales, tiene una oferta de poco más de 7 millones de metros cuadrados. De ellos, hasta el cierre de marzo, había una disponibilidad de 14.2 por ciento; un mercado ‘sano’ registra un nivel de alrededor de 10 por ciento.

“El mercado inmobiliario en espacios de oficinas entró en un congelador con la pandemia”, dijo Sergio Pérez, director de servicios corporativos globales de Newmark Knight Frank. “Un éxodo de las oficinas no lo hemos visto como tal, pero los cierres y entregas de oficinas se están desfasando, al igual que los pagos”.

La ocupación de espacios de oficinas ha venido perdiendo velocidad. En 2017, la disponibilidad total en la capital del país era de 12 por ciento, ahora Pérez estima que podría rebasar el 15 por ciento, lo que convertiría al mercado a uno ‘sobreofertado’ o de ‘inquilinos’, un fenómeno similar a lo que ocurre en el sector residencial, en el que las empresas y negocios que ocupan los espacios tienen más capacidad de negociación para fijar los pagos y las rentas.

Para ilustrar la pérdida de dinamismo, el especialista ofrece datos: en 2018, la ocupación de espacios de oficinas en la Ciudad de México fue de 600 mil metros cuadrados, mientras que en 2019 bajó a 400 mil. Para este año, la cifra estará por debajo de los 300 mil.

“Es preocupante”, añade Pérez. “No hay definiciones y entre que es una cosa u otra, nadie está tomando decisiones para la ocupación de esos espacios”.

Pero no todo son malas noticias tampoco para ese segmento inmobiliario.

De acuerdo con Newmark Knight Frank, la pandemia podría generar un fenómeno de ‘near shoring’, esto es que muchas empresas que estaban en China decidirán asentarse en México. El costo de producción y mano de obra en el gigante asiático ha ido al alza, la guerra comercial de ese país con Estados Unidos ha enturbiado las opciones de crecimiento empresarial e industrial allá y ahora los riesgos sanitarios se suman a esa lista de negativos que harían de México una nación más atractiva.

Para quienes escasean las buenas noticias, según Pérez, es para el sector de retail, el más golpeado por el confinamiento y el que mayor flexibilidad ha requerido para poder sortear la crisis. Ninguno de los especialistas inmobiliarios tiene una estimación precisa de a cuánto podría ascender la disponibilidad de espacios comerciales tras la pandemia y solo uno de ellos dio un número preliminar: 36 por ciento, un valor sin precedentes.

La pandemia que ha puesto de cabeza al mercado inmobiliario también ha generado un movimiento innovador y un cambio en las preferencias de los clientes. Los espacios de oficinas deberán contar con sistemas de ventilación más eficientes y la distancia entre áreas de trabajo será mayor. De pronto, aquellas mamparas de otros tiempos para dividir a las personas no lucen tan mal y resulta menos atractivo estar codo a codo en un coworking. Las casas también cambiarán. Las áreas funcionales tendrán más peso, pues uno nunca sabe cuándo podría haber un nuevo confinamiento.

«¿Qué quisiera de una casa nueva?», reflexiona Ramiro Luján, quien ha laborado en casa desde marzo. «Más espacio para trabajar y un lavabo más grande».

Artículo de El Financiero – Gonzalo Soto